התחדשות עירונית יכולה להיות הזדמנות חשובה לשיפור איכות החיים, לחיזוק המבנה ולקבלת דירה חדשה או משופרת. אבל עבור אזרחים ותיקים, מדובר גם בתהליך מורכב שיכול לעורר חששות רבים: מעבר דירה, מגורים חלופיים, תקופת עבודות, חתימה על מסמכים משפטיים, שאלות כלכליות וזכויות שחשוב מאוד לשמור עליהן. לפני שחותמים על כל מסמך, ובמיוחד כאשר מדובר באזרח ותיק, אדם עם מוגבלות או אדם הזקוק לסיוע סיעודי, חשוב לעצור, לבדוק, להתייעץ ולוודא שכל הזכויות שלכם נשמרות, כדי לסייע לכם ריכזנו עבורכם מידע מקיף שיעשה לכם סדר בנושא:
תמ"א או פינוי בינוי?
כשמדברים על "התחדשות עירונית" אנו בדרך כלל מתכוונים לאחד משני סוגים עיקריים של פרויקטים:
1. תמ"א (תכנית מתאר ארצית) שמטרתה חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה בשני מסלולים:
- תמ"א 38/1 – חיזוק הבניין הקיים, בלי להרוס אותו.
- תמ"א 38/2 – הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו.
בדרך כלל מדובר בבניין אחד אשר יזם מגיש בקשה לרשות המקומית לאשר את תכנית התמ"א והיא רשאית לאשר או לדחות את בקשתו לפי שיקול דעתה. כיום ברוב המקרים מדובר בעסקאות עבר.
- פינוי בינוי:
בפרויקט פינוי בינוי לא עוסקים בבניין אחד אלא במתחם מגורים שלם. מטרת הפרויקט היא לתכנן מחדש מתחמי דיור באופן שהמרחב הציבורי והפרטי בהם ישופר. גם הרשות המקומית יכולה ליזום פרויקטים של פינוי בינוי. בדרך כלל מדובר במתחם של לפחות 24 יחידות דיור ובניה של מספר דירות גדול יותר מהקיים, בהתאם לתנאים שנקבעו ובאישור הרשות.
למה חשוב להכיר את הזכויות?
למדינה, לרשויות, לקבלנים, ליזמים ואף ולציבור הכללי יש אינטרס רב בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, לצד זאת מדובר בפרויקטים שיש להם גם משמעות כלכלית גדולה. מסיבה זו נקבעו בחוק מנגנונים שנועדו מצד אחד להגן על הדיירים ובמיוחד על אוכלוסיות שעשויות להיות פגיעות יותר ובהן אזרחים ותיקים, אנשים עם מוגבלויות ועוד, ומצד שני לאפשר לפרויקטים שנועדו לטובת הכלל להתקדם ולמנוע מדיירים בודדים לעכב את קידומם. המטרה היא לאזן בין הצורך לקדם פרויקטים לטובת כלל הדיירים והציבור, לבין הצורך לוודא שזכויות הדיירים נשמרות.
פרוייקט פינוי בינוי כולל כמה שלבים:
שלב ההתארגנות:
יוזמי העסקה יכולים להיות הדיירים, היזם או הרשות המקומית. לעיתים ישנו גורם שפונה לדיירים לצורך ארגונם ומשמש כמתווך.
שלב היציאה לדרך: התאגדות הדיירים
בשלב זה הדיירים מתארגנים, ממנים נציגות דיירים, ממנים עורך דין שייצג אותם ובוחרים יזם שיענה על הציפיות שלהם. בפועל, פעמים רבות היזמים הם אלה שפונים לדיירים שאינם מיוצגים ומתחילים להחתים אותם כדי להגיע לרוב הדרוש. לעיתים הדיירים אף מיוצגים על ידי עורך דין ששכרו משולם על-ידי היזם.
חשוב לדעת: על היזם חלות חובות שונות בעיקר החל ממועד החתימה על העסקה הראשונה. בין היתר עליו לכנס את הדיירים ולהציג להם את עיקרי ההצעה.
טיפ חשוב: אם היזם מפר את חובת הכינוס, ועדיין לא חתמו 40% מבעלי הדירות בבית המשותף, ניתן לבטל את העסקה, גם עבור אל שכבר חתמו!
חתמתם ליזם? עדיין חשוב לבדוק:
גם לאחר שדיירים חתמו ליזם, חשוב לבדוק האם ליזם יש את הרוב הדרוש כדי לקדם את העסקה, והאם הוא עומד בחובות שלו.
במקרים מסוימים, אם היזם לא השיג את הרוב הנדרש או לא קידם את התוכנית בזמן, ייתכן שניתן יהיה לבטל את ההסכם. הביטול אינו אוטומטי, אלא דורש פעולה יזומה של בעלי הדירות, בדרך כלל באמצעות החלטה באסיפה כללית.
התנגדות של דייר: בתמ״א ובפינוי־בינוי
גם בפרויקטים של תמ״א וגם בפרויקטים של פינוי־בינוי עשויה להתעורר התנגדות של דיירים. לעיתים משתמשים במונח “דייר סרבן”, אבל חשוב לדעת שהמשמעות וההליך אינם זהים בכל סוגי הפרויקטים.
בפרויקטים של תמ״א, השאלה המרכזית היא בדרך כלל האם המפקח על הבתים המשותפים יאשר את הפרויקט למרות התנגדות של דיירים, לאחר שניתנה להם אפשרות להשמיע את טענותיהם.
בפרויקטים של פינוי־בינוי, כאשר יש רוב מיוחס הדרוש לקידום העסקה ודייר מתנגד, בית המשפט יכול לבחון האם הסירוב שלו סביר או לא. במקרים מסוימים, אם נקבע שהסירוב אינו סביר, בית המשפט יכול לאשר את קידום העסקה או לחייב את הדייר בפיצוי.
לכן חשוב להפריד בין שני הדברים: התנגדות בתמ״א אינה זהה לסירוב לעסקת פינוי־בינוי.
התנגדות בתמ״א: מתי המפקח עשוי שלא לאשר את העסקה?
בפרויקטים של תמ״א 38/1, כלומר חיזוק הבניין הקיים, נדרש בדרך כלל רוב של הדיירים. עם זאת, במקרים מסוימים המפקח על הבתים המשותפים רשאי לאשר את התוכנית גם כאשר יש דיירים שמתנגדים, לאחר שניתנה לכל בעל דירה אפשרות להשמיע את טענותיו.
יחד עם זאת, יש מקרים שבהם המפקח עשוי שלא לאשר את העסקה. למשל:
- כאשר העסקה אינה כלכלית.
- כאשר לא הוצעו לדיירים בטוחות מתאימות.
- כאשר קיימות נסיבות אישיות מיוחדות.
- כאשר מדובר באדם קשיש, שהיה בן 75 במועד החתימה הראשונה, ולא הוצעו לו מגורים חלופיים לתקופת העבודות.
- כאשר מדובר באדם המרותק לביתו ולא הוצעו לו מגורים חלופיים מתאימים.
- כאשר מדובר באדם עם מוגבלות ולא הוצעו לו מגורים חלופיים עם התאמות למוגבלות שלו.
בפרויקטים של תמ״א 38/2, שבהם הורסים את הבניין ובונים בניין חדש במקומו, המפקח בוחן את מכלול הנסיבות, ויש לו אפשרויות נוספות שלא לאשר את העסקה במקרים המתאימים.
סירוב בפינוי־בינוי: מתי הסירוב עשוי להיחשב סביר?
בפרויקט פינוי־בינוי, אם יש רוב מיוחס לעסקה – כלומר רוב של שני שלישים מבעלי הדירות, ויש דייר שמתנגד, בית המשפט יכול לבחון האם הסירוב שלו סביר.
אם הסירוב ייחשב בלתי סביר, בית המשפט רשאי במקרים מסוימים לחייב את הדייר בפיצוי כלפי בעלי הדירות האחרים, או לאשר את העסקה ולמנות גורם שיחתום בשם הדייר.
לכן חשוב מאוד לא להתנגד לעסקה בלי לקבל ייעוץ משפטי מתאים. מצד שני, חשוב לדעת שלא כל התנגדות היא “סרבנות”. יש מצבים שבהם סירוב יכול להיחשב מוצדק וסביר.
סירוב לעסקת פינוי־בינוי עשוי להיחשב סביר, למשל כאשר:
- העסקה אינה כלכלית.
- לא הוצעו לדייר מגורים חלופיים.
- לאדם עם מוגבלות לא הוצעו מגורים חלופיים עם התאמות מתאימות.
- לא הוצעו לדייר בטוחות מתאימות.
- קיימות נסיבות אישיות מיוחדות.
- דירת התמורה שהוצעה לאדם עם מוגבלות אינה כוללת את ההתאמות הנדרשות.
- מדובר באזרח ותיק, ולא הוצעו לו החלופות שהחוק מחייב להציע במקרים מסוימים.
1. אפשרות לעבור לבית אבות, בצירוף תשלומי איזון במידת הצורך.
זכויות מיוחדות לאזרחים ותיקים בפינוי־בינוי
החוק מעניק הגנות מיוחדות לאזרחים ותיקים בפרויקטים של פינוי־בינוי. במקרים מסוימים, אם בעל הדירה היה בן 70 ומעלה במועד החתימה הראשונה בפרויקט, יש להציע לו חלופות מיוחדות, למשל:
2. רכישת דירה חלופית בשווי דירת התמורה.
3. קבלת סכום כסף בשווי דירת התמורה.
4. קבלת שתי דירות ששוויין המצטבר שווה לשווי דירת התמורה.
5. קבלת דירה קטנה יותר בצירוף תשלומי איזון.
במקרים הבאים קיימת חובה להציע לבעל הדירה לבחור בעצמו מחלופות: 3-1
- אזרח ותיק שהיה בן 75 במועד החתימה הראשונה.
- חולה הנוטה למות.
- אדם שהיה זכאי לגמלת סיעוד ברמה 5 או 6 במועד החתימה הראשונה.
טיפ חשוב: אם אתם אזרחים ותיקים ומתבקשים לחתום על הסכם פינוי־בינוי, חשוב לוודא לפני החתימה שהוצעו לכם כל החלופות הרלוונטיות לפי החוק, ושזכויותיכם מופיעות בצורה ברורה בהסכם.
החתמה פוגענית
קיימים גם מקרים שבהם ניתן לבטל עסקה בשל החתמה פוגענית. למשל, כאשר דייר הוחתם באופן לא הוגן, בלי שהבין את משמעות החתימה, או תוך הפעלת לחץ לא ראוי.
במקרים כאלה חשוב לפנות לייעוץ מקצועי ולא להישאר לבד מול היזם או מול גורמים אחרים בפרויקט.
חשוב לדעת: בפרויקטים של פינוי בינוי, ההגנות המיוחדות שציינו לעיל על בעלי הדירות חלות רק על פרויקטים שנחתמו לאחר התיקון חוק שנכנס לתוקף באוקטובר 2018, או על פרויקטים שבהם עד אותו מועד חתמו לא יותר מ־15% מבעלי הדירות בפרויקט.
בפרויקטים של תמ"א, ההגנות חלות ממועד התיקון לחוק שנכנס לתוקף ביוני 2023, או על פרויקטים שבהם עד אותו מועד חתמו לא יותר מ-30% מבעלי הדירות בפרויקט
דיירי דיור ציבורי
גם לדיירי דיור ציבורי המתגוררים בבניין שעובר פינוי־בינוי או פרויקט במסגרת תוכנית חיזוק עשויות להיות זכויות מיוחדות. אם אתם דיירי דיור ציבורי ומקבלים הודעה על פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלכם, חשוב לבדוק מהן הזכויות שלכם לפני חתימה על מסמכים או קבלת החלטות.
